Publican informe sobre el valor de la tierra urbana en Córdoba

El estudio, realizado sobre el territorio provincial por un equipo interdisciplinario, estima un valor de 2.72 billones de pesos.

La tierra urbana de la provincia de Córdoba, calculada a precios de mayo de 2019, suma un valor total de $ 2,72 billones: 52 por ciento corresponde al Departamento Capital (ciudad de Córdoba), seguido de Punilla, Colón y Río Cuarto con el 8 por ciento cada uno. Considerando el valor total de la tierra de la provincia de Córdoba ($6,37 billones), la tierra urbana representa el 43 por ciento y la tierra rural, 57; aunque la urbana representa el 1 por ciento de la superficie provincial (conforme el estudio y Mapa de Cobertura de Suelo de la Provincia de Córdoba 2017 – 2018).

Si se considera la valuación total de todos los inmuebles urbanos, es decir el valor de la tierra más el valor de las construcciones registradas en Catastro, el nivel de incidencia de aquella en el valor final de los inmuebles es del 48 por ciento.

El promedio del valor unitario de la tierra (VUT) urbana para toda la provincia de Córdoba es de $3.564 /m², mientras que la mediana se ubica en $1.550 /m². Analizando las principales localidades, destacan la Ciudad de Córdoba, con un valor mediano de $ 5.750/m², siguiendo las ciudades de Villa María y Villa Carlos Paz con $4.500/m² y $4.150/m² respectivamente (ver artículo ampliado aquí).

El mapa on line se encuentra disponible en Mapas Córdoba, en Valor de la Tierra Urbana 2019.

Estas cifras surgen del Estudio Territorial Inmobiliario (ETI) que se comenzó a fines de 2017 y en el que participaron profesionales del ministerio de Finanzas, la dirección General de Catastro, IDECOR y la Universidad Nacional de Córdoba, a través del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales.

Metodología

La metodología aplicada sigue el mismo enfoque metodológico iniciado en 2018. Se basa en modelos de Valuación Masiva Automatizada (AVM, por sus siglas en inglés) que implican el desarrollo y aplicación de técnicas geoestadísticas y de aprendizaje automático (machine learning), el relevamiento de datos del mercado inmobiliario (puntos de valores de referencia) e información territorial complementaria, que conforman las variables independientes de un modelado estadístico.

Los datos de oferta, ventas y tasaciones de inmuebles edificados y baldíos de diversas fuentes, fueron relevados durante el primer semestre de 2019 y registrados en el Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia, iniciado en el último trimestre de 2017 y que a la fecha cuenta con más de 25.500 datos georreferenciados.

Las variables territoriales utilizadas caracterizan la estructura urbana y se clasifican en dos grupos: de distancia y de entorno. Entre las primeras, destacan distancias a la red vial, cursos de agua, zonas de mayor o menor categoría (identificadas en campo), vías de ferrocarril, entre otras. Entre las segundas, destacan variables como porcentaje de superficie edificada en relación al total de superficie de terrenos, en un determinado entorno (indicador del grado de consolidación de la zona), porcentaje de parcelas baldías en relación al total de parcelas (indicador del stock de lotes vacantes en la zona), índices del nivel de fragmentación urbana (ver más), etc.

El cálculo de nuevos valores alcanzó a casi el 40 por ciento de las cuentas urbanas totales de la provincia, distribuidas en la Ciudad de Córdoba y los aglomerados de Villa María, Villa General Belgrano, San Francisco y Río Cuarto. En el resto de las localidades se realizaron estudios para la actualización de los VUT por coeficientes, a partir de una zonificación y metodología particular. En el caso de inmuebles con departamentos en altura, se aplicó, adicionalmente, un coeficiente de ajuste especial conocido en la bibliografía como “coeficiente de comercialización”.

Para conocer más sobre los trabajos desarrollados, datos y metodologías utilizadas, puede accederse a los siguientes informes técnicos:

En caso de dudas, consultas o aportes, los interesados pueden escribir a idecor@cba.gov.ar.